Compra ahora o no deduzcas para siempre

CEAC Blog

14-09-2010

Si una deducción es conocida por el común de los mortales en España, ésta es la deducción por adquisición de vivienda habitual. Esta bonificación fiscal hace que muchas declaraciones de rentas salgan a devolver, con cuantías que muchas veces equivalen a una paga extra para el contribuyente. Cuando acabe este año ( siempre contando con que se apruebe la Ley de Economía Sostenible, que ya lleva un notable retraso) la cosa cambia diametralmente, en detrimento de los que adquieran una casa a partir del 01/01/2011, ya que las personas que tienen actualmente una vivienda habitual y pagan su hipoteca seguirán pudiendo deducirse parte de estos importes.

Antes de entrar en materia, es conveniente recordar que tipo de viviendas se consideran vivienda habitual y gozan, por tanto, de beneficios fiscales:

1.- Tienen que ser edificaciones. Para que se pueda aplicar la consideración de vivienda habitual a las casas prefabricadas es preciso que tenga la consideración de bien inmueble, cosa que ocurre si la construcción está anclada al suelo. No es aplicable a caravanas o a casas de madera móviles ni tampoco a veleros, por poner algunos ejemplos de posibles viviendas que se consideran bienes muebles.

2.- Forman parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como jardines, parques, piscinas o trasteros) y hasta dos plazas de garaje, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.

3.- Se ha de residir en ella por un plazo mínimo continuado de tres años. Eso quiere decir que si se vende una vivienda en la que se ha residido sólo dos años, si no se cumplen los requisitos que más adelante mencionaremos, se pierde el derecho a deducción y hay que devolver las cantidades deducidas y los intereses correspondientes a Hacienda.

No computa esta limitación temporal si fallece el contribuyente (esperemos que no sea su caso), si concurren determinadas circunstancias que fuerzan el cambio de residencia (matrimonios, separaciones, traslado laboral, cambio de empleo, etc) o por resultar inadecuada por estar discapacitado el contribuyente o un familiar que conviva con él.

Una vez tenemos claro si la vivienda en cuestión se puede considerar habitual en sentido fiscal, veamos las que se producirán en su fiscalidad:

Actualmente sigue vigente esta deducción, por lo que en la declaración del IRPF que presentaremos entre mayo y junio del 2011, correspondiente al ejercicio 2010, la seguiremos incluyendo de la forma habitual.

Veamos antes de nada el concepto de adquisición de vivienda habitual:

1.- Se acepta la adquisición por cualquier negocio jurídico (compraventa, permuta, herencia, legado o donación) del derecho de propiedad o pleno dominio. Eso quiere decir que sería posible que una persona que ha heredado una casa de un familiar que tenía una hipoteca pendiente, por ejemplo, se dedujera las cuotas que pagará de la vivienda heredada.

No se podrá aplicar esta deducción si se adquiere la propiedad con limitaciones, sea por tener un usufructo o un nudo propietario, sea por heredar mediante sustitución fideicomisaria u otro tipo de limitaciones a la libre disposición, uso o disfrute del bien.

2.- También son deducibles los importes invertidos en la rehabilitación, construcción o ampliación de la vivienda habitual (con determinadas condiciones).

Los gastos deducibles por la adquisición son los importes satisfechos por el contribuyente en el año correspondiente para la adquisición de la vivienda habitual. Los más habituales y conocidos son las cuotas pagadas por el préstamo hipotecario que se ha solicitado para la compra, pero también hay que considerar los ahorros que se han destinado a la vivienda, préstamos de familiares y similar.

Aparte de las cuotas de la hipoteca, hay que considerar las comisiones de apertura del préstamo, los costes de los instrumentos de cobertura del riesgo de interés (los mal llamados seguros de interés, que son normalmente derivados financieros o swaps), los seguros de vida e incendio y los tributos pagados para la adquisición.

No son deducibles

los gastos de conservación y reparaciones (nada de pretender incluir una factura del pintor), sustitución de elementos (si se rompen los muebles, elementos de cocina o baño a Hacienda poco le importa) y mejoras no consideradas rehabilitación de vivienda. Una vez tenemos claro que la residencia en cuestión es nuestra vivienda habitual y los gastos con derecho a deducción, veamos el tratamiento en el año 2010 y lo que nos espera para los que adquieran una vivienda a partir del 2011 (a los que ya tienen vivienda, en principio, se les respetará el derecho a la deducción en ejercicios futuros):

En el periodo 2010, cuya declaración del IRPF se presentará el año que viene, es decir en 2011, no hay cambios en cuanto a la deducción. Se calcula de la siguiente forma: Base de la deducción : Importe satisfecho para la adquisición de vivienda habitual en el año 2010.

Límite deducible: 9.015 euros (eso significa que si se ha pagado más en concepto de adquisición, lo que supera este importe no da derecho a deducción).

Porcentaje de deducción: 15% de la base.

Por tanto, la fórmula simplificada es Base (máximo 9.015) x 15% = Deducción por adquisición de vivienda habitual.

¿Y qué ocurre a partir del 1 de enero del 2011?

Los que ya tienen una vivienda antes del 2011 y se están deduciendo las cantidades correspondientes siguen disfrutando de la deducción sin las limitaciones que veremos para el resto de contribuyentes. Lo único que cambia es que el limite deducible pasa a ser de 9.040 euros.

Para los que compren en el 2011 las cosas cambian mucho, ya que dependiendo de su nivel de renta podrán o no deducirse cantidades, según se recoge en el artículo 113 del Proyecto de Ley de Economía Sostenible (cuya aprobación definitiva aún no se ha producido como comentábamos al comienzo del artículo) . Hay que ver la base imponible del contribuyente: A.- Base imponible del ejercicio (lo que ganamos por rentas de trabajo y demás en el año, simplificando) igual o menor a 17.707,20 euros:

No cambia su tributación respecto al 2010. La fórmula sería:

Importes satisfechos en 2011 por adquisición de vivienda habitual (máximo 9.040) x 15% = Deducción.

B.- Base imponible entre 17.707,20 y 24.107,20 euros:

Se reduce la base de la deducción según la renta siguiendo la siguiente fórmula:

[Base de la deducción (máx. 9.040) – (Base imponible-17.707,20) x 1,4125] x 15% = Deducción.

No se asuste el lector, con un EJEMPLO PRÁCTICO se entiende mejor:

Un contribuyente cuya base imponible es de 20.000 euros en el 2011 y ha satisfecho 10.000 euros en pagar una entrada y las cuotas de la hipoteca correspondientes a la adquisición de su vivienda en el año 2011, podrá deducirse:

[9.040 -(20.000-17.707,20) x 1,4125] x 15% = 870 euros.

Si la normativa no hubiese cambiado se podría deducir 1.356 euros, por lo que a este sector de contribuyentes la reforma les cuesta dejar de descontarse 486 euros de lo que les corresponde declarar en el IRPF.

C.- Base imponible superior a 24.107,20 euros:

A los contribuyentes de rentas medias y altas la reforma les supone dejar de poder deducirse cantidad alguna en concepto de adquisición de vivienda habitual si han comprado a partir de día 01/01/2011. Son los grandes damnificados de la nueva fiscalidad.

Importes satisfechos al promotor durante el 2010 y cuentas ahorro vivienda

El Proyecto de Ley de Economía Sostenible no dice nada al respecto de la situación fiscal de los contribuyentes que en el año 2010 hayan depositado cantidades en una cuenta ahorro vivienda o hayan hecho pagos al promotor de una vivienda en construcción y no adquieran su vivienda habitual en el 2010.

Es probable que se establezca un régimen fiscal transitorio que de un plazo máximo para adquirir la vivienda o para que el promotor termine la obra, pero es prematuro adelantar acontecimientos.

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